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投資ポートフォリオに不動産アセットを加える4つの方法

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こんにちは、日比谷タクミです。

みなさんは「ポートフォリオ」を意識して投資していますか?

投資は株式、債券、不動産、商品といった投資対象に対してリスク・リターンを考慮しながら分散を行うことが基本です。

日比谷タクミは、

「投資はまずアセットアロケーションありき」

であり、適切なポートフォリオの作成によるリスク分散から資産運用をスタートすべきと思っています。

 

今回はポートフォリオ作成において、大切なピースの1つである不動産アセットについて解説します。

この記事はこんな方におすすめ
・分散投資、アセットアロケーションは知っているが具体的にどうすれば良いか分からない
・不動産アセットをポートフォリオに組み入れていないが、入れた方が良いかどうか知りたい
・REIT, 現物不動産、ソーシャルレンディングといった選択肢についてもっと具体的に知りたい

 

ポートフォリオに不動産アセットを組み入れた方が良い理由

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アセットアロケーションを行って国際分散投資を行う場合、アセットクラス別に構成比を考えて、リスク分散を行うことが大切です。

具体的には、

・先進国株式
・新興国株式
・国内株式
・先進国債券
・新興国債券
・国内債券
・REIT ( or 現物不動産)
・商品

などです。

 

実際に日比谷タクミもポートフォリオを公開していますが、自分なりのターゲット比率を持って分散して投資を行っています。

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日比谷タクミはポートフォリオの中に積極的に不動産アセットを取り込んでいます。

海外REIT、国内REITを組み込んでいますが、これは別に他の不動産アセットでもよいと思います。

 

なぜ、不動産アセットを組み込んでいるのか?それは、

①配当込みリターンが大きい
②値動きが株式や債券と異なり、分散効果が図れる

というシンプルな2つ理由です。

①配当込みのリターンが大きいこと

国際不動産投資のベンチマークであるFTSE NAREITインデックスと、米国時価総額上位3000銘柄からなるラッセル3000を過去20年で比較しても、REITの方が圧倒的にパフォーマンス高いことが分かります。

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とても無視できないリターンです。

一方で、リーマンショック時を見ると急落しているため、価格ボラタリティは高く株式インデックスよりもややハイリスクです。

  リターン リスク
日本株 2.40% 17.40%
先進国株 4.90% 18.70%
エマージング株 7.20% 23.60%
日本債券 1.80% 2%
先進国債券 4.30% 9.70%
エマージング債 8.40% 12.10%
日本REIT 8.50% 17.80%
先進国REIT 9.10% 20.50%
エマージングREIT 6.30% 22.80%

 

日本のREITも見てみますが、配当込みリターンを長期で見ると、東証REIT指数の方がTOPIXよりもリターンが高いことが分かります。

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※Source: https://j-reit.jp/

②値動きが株式や債券と異なり、分散効果が図れること

株式も不動産も好景気には価格が上がり、不景気には価格が下がる、という意味では同様の動きをしますが、完全な連動はしません。

QUICK資産運用研究所がまとめた2018年12月末の月次10年の相関係数でいうと、

・日本株と海外REITの相関係数は0.6
・日本株とJ-REITの相関係数は0.54
・先進国株式と海外REITの相関係数は0.78
・先進国株式とJ-REITの相関係数は0.41

となっています。

一定の連動はしますが、国内・海外の株式と、国内・海外のREITを組み合わせることで一定の分散効果が得られることが分かります。

ポートフォリオに不動産アセットを加える4つの方法

個人投資家が自身の資産ポートフォリオに不動産アセットを組み入れようと考えた場合、以下の4つの選択肢があると考えます。

①REIT
②現物不動産
③不動産ソーシャルレンディング
④不動産会社の株式

 

以前にこちらの記事で、現物不動産とREITの違いについて書きました。

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現物不動産には現物不動産の良さがありますし、REITにはREITの良さがあります。今回はそれに加えて近年サービス事業者が増えてきた不動産系のソーシャルレンディングもあります。

①REIT

「Real Estate Invesment Trust」と読みますが、不動産投資信託として上場している銘柄を指します。

不動産投資法人が運用主体となって、投資家が出資したお金を住居、オフィスビル、商業施設、物流施設、医療・福祉施設、ホテルの賃貸用の不動産に投資をして収益を得ます。

例えばJ-REITのここ10年の分配金利回りは平均4%を超えて推移しています。

J-REITでは、利益の90%超を分配すれば法人税が課税されないという特殊ルールがあります。

そのため、投資家への分配に対してインセンティブが働きやすく、個別株式よりも高配当になりやすい、という特徴があります。

 

日比谷タクミも海外REITでいえば、IFGL iシェアーズ 先進国(除く米国)不動産 ETFを保有しています。

また、J-REITも以下のような銘柄に分散して保有しています。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人
8963 インヴィンシブル投資法人
3468 スターアジア不動産投資法人
8961 森トラスト総合リート
8979 スターツプロシード投資法人
3472 大江戸温泉リート投資法人
3287 星野リゾートリート
3487 CREロジスティクスファンド投資法人
3488 ザイマックス・リート投資法人
3308 日本ヘルスケア投資法人
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人
9281 タカラレーベン・インフラ投資法人
3470 マリモ地方創生リート投資法人
3473 さくら総合リート投資法人

②現物不動産

現物不動産を保有するということは、基本的にローンで借入を行ってレバレッジをかける訳なので借金を抱えることになる訳です。

レバレッジをかけることによって手持ち資金以上の投資ができ、家賃収入によって返済も補うことが出来ます。

一方で空室、家賃滞納、修繕費の負担などオーナーになるとリスク面の考慮も必要なので、十分はネット利回りが確保できているかどうかが、現物不動産に投資をしても良いかどうかを決める1つのポイントになります。

 

以前こちらの記事ではワンルームマンション(特に新築)は、利回りが赤字になるため、避けなければいけない投資対象であるという記事を書きました。

 

また、米国不動産への投資も高所得者向けには魅力のある戦略の1つですが、節税目的で投資を行うのも考えものです。

③不動産ソーシャルレンディング

不動産ソーシャルレンディングという業態が出てきており、インカム投資を行う投資家の1つの選択肢になっています。

現在は募集が出ても、すぐに投資枠が埋まってしまうほどの人気になっているものもあります。

一般的なソーシャルレンディングの1つのネックは、どこに投資しているのか分からないということです。

株式や債券などのETFや投資信託では投資先が開示されていますが、ソーシャルレンディングは投資先が不透明なものが多いです。

一方で、不動産ソーシャルレンディングは投資対象が不動産なので投資対象の透明性が高いのが特徴です。

例えば、CREALという不動産物件に投資を行うソーシャルレンディング(クラウドファンディング)サービスがあります。

特徴は、

①マンション、宿泊施設などの不動産物件に小口で投資できること
②投資期間が6カ月~24か月と短く、リスクを長期にわたって取らなくていいこと
③CREAL独自の特徴として、優先/劣後出資方式を採用していること

があります。③の優先劣後出資方式ですが、仮に損失が出た場合は運用主体者であるブリッジ・シー・キャピタルが優先的にその損失を負担する、という仕組みになっており、投資家の損失リスクを最大限抑える形になっています。

平均利回りは4~5%程度が主流ですが、比較的安定した現物不動産に小口で投資できるという魅力的な選択肢の1つです。

 

登録すると募集物件の案内が来るので、それを見て投資をするかどうか決める形になります。

ソーシャルレンディング系はまだまだ新しい選択肢なので、不安も多いと思います。

日比谷タクミも口座を持っていますが、無料で結構簡単に口座開設できます。まずは口座を開けてみて、それから徐々にサイトを見ながら募集や応募状況を見ながら自分で判断していくのが賢いやり方だと思います。

 

CREALはこちら→1万円から始める。不動産投資クラウドファンディング【CREAL】 

④不動産会社の株式

一応これも選択肢の1つです。

もちろん企業なので経営の仕方で業績には雲泥の差が出ますので不動産マーケットへの直接投資の代替としては弱いです。

しかし、日本でいえば三井不動産、野村不動産、三菱地所、住友不動産など財務基盤が強く信頼に足るデベロッパーも多くあり、業況は不動産市況にも連動します。

 

まとめ

不動産アセットをポートフォリオに加える4つの方法という観点から記事を見てみました。

改めてですが、不動産はまた株式とは異なるものなので、分散先として保有しておくのはオススメで、

・長期リターンが高いこと
・株式と若干異なる値動きがあり分散になること

が日比谷タクミが不動産アセットをポートフォリオに加えている理由です。

一方で、リーマンショック時などは株式よりも大きくドローダウンしていますので、リスクは相対的に高いです。

そのため、投資比率は10%をターゲットに、多くても20%程度に抑えるべきではないかと思います。

 

以上、今回も最後までお読み頂きありがとうございましたm(_ _)m 

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